РЫНОК ПРОМЫШЛЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ:  2 КВАРТАЛ 2010 Г.

Объект исследования

Рассматривались земельные участки промышленной категории и участки категории земель поселений с разрешенным использованием под производственно-складские цели. Рассматривались также участки сельскохозяйственной категории, перевод которых в земли промышленного использования практически предрешен (т.е. в том или ином виде проведено зонирование территории, на которой расположены такие участки, либо имеются другие регламентирующие документы, определяющие перевод таких участков).

Использованные источники

При построении картины рынка промышленных участков использовались собственная база данных компании PETERLAND, материалы специализированных печатных изданий («Коммерческая недвижимость», «БН», «Деловой Петербург», «Пригород» и др.), материалы риэлтерских и консалтинговых компаний, опубликованные в СМИ или размещенные в Интернете, и данные из частных источников. Общее число использованных источников – 131. Результаты проведенного исследования представлены ниже на картах и диаграммах.

Исходные данные

Количество рассмотренных предложений за 2 квартал 2010 г. составило 726 объектов:

число земельных участков	–    545   (75%)
число производственных комплексов	–    181   (25%)

Общая площадь рассмотренных земельных участков составила 7751 га, площадь производственных комплексов – 585 га.

1. Территориальное распределение

На Карте 1 представлено территориальное распределение рассмотренных объектов.

Как и прежде, основное количество предлагаемых объектов (более 90%) расположено вблизи Санкт-Петербурга и его пригородах: на расстоянии до 30-35 км от КАД, внутри большого кольца (трасса А-120).

Как видно из представленной Карты 1, можно выделить несколько зон, в которые группируются участки, и которые расположены вдоль основных транспортных магистралей и выездов из Санкт-Петербурга. Самое большое число промышленных участков – около 100, расположено в зоне Восточный сегмент КАД – Янино – Мурманское шоссе.

На Карте 2 представлено территориальное распределение производственных комплексов.

Как можно видеть, в отличие от распределения земельных участков, производственные комплексы распределены по территории Санкт-Петербурга и Ленобласти более или менее равномерно. Можно выделить лишь зону южнее Обводного канала в СПб и зону Колпино-Металлострой, в которых, собственно, и располагаются многие промышленные предприятия города.

2. Распределение участков по размерам (площадям)

Общая площадь рассмотренных земельных участков составляет 7751 га.
На Диаграмме 1 представлено распределение предлагаемых промышленных земельных участков по размерам.

Как можно видеть, наибольшее количество предложений составляют участки площадью до 5 га – 55%. Соотношение количества участков в группе и суммарной занимаемой ими площади представлено на Диаграмме 2.

Как можно видеть, наибольшая группа предложений – участки размером до 5 га (55% от всего количества предложений) занимают наименьшую площадь – 621 га (около 8% от суммарной площади участков). Основную же площадь – 5441 га (70% от суммарной площади), занимают крупные земельные массивы размером более 25 га, число которых невелико – 12% от всего количества предложений.

Здесь необходимо иметь в виду, что многие крупные земельные участки в Ленобласти размером от 10 и более гектар – это участки с категорией земель сельскохозяйственного назначения, но позиционируемые, тем не менее, как земли для промышленного использования ввиду того, что находятся в фактически сформированных (или формирующихся) промышленных зонах, либо уже включены в состав территорий промышленного зонирования в принятых или разрабатываемых генеральных планах муниципальных образований Ленобласти.

Что касается размеров участков производственных комплексов, то основная масса предлагаемых объектов имеет размер до 2 га – 55%, еще 26% комплексов имеют площадь от 2 до 5 га, и только 4% предложений – свыше 10 га.

3. Обеспеченность инженерными коммуникациями

Одним из самых важных моментов при выборе участка промышленного назначения является наличие инженерных коммуникаций или возможность их подключения. На Диаграмме 3 представлена картина обеспеченности земельных участков и производственных комплексов инженерными сетями.

Как можно видеть, полностью обеспеченных коммуникациями земельных участков предлагается немного – 6% от общего числа предложений, но 22% участков также могут считаться пригодными для использования (на них проведены согласования и/или получены ТУ). В основной же массе предложений (72%) участки являются слабо разработанными либо вовсе нетронутыми полями.

Совершенно иная картина наблюдается для производственных комплексов: 76% объектов полностью обеспечены инженерными сетями и коммуникациями, для 14% имеются точки подключения и/или получены ТУ. Таким образом, около 90% предложений подходят для дальнейшего использования.

4. Ценовое распределение

Цены предложений промышленных участков и объектов представлены в большинстве случаев в долларах США – 52%, в рублях – 39%. В Евро экспонируется лишь 12% предложений. При построении ценовой картины рынка все цены предложений пересчитывались в доллары США по курсу 30 руб. за $1 и €0.76 за $1 (средние курсы за 2 квартал 2010 г.).

Как видно из представленной выше Карты 1, участки группируются в несколько зон, каждая из которых характеризуется определенной ценовой однородностью и расположением вдоль основных транспортных магистралей и выездов из Санкт-Петербурга. На Карте 3 эти зоны выделены цветовыми пятнами, и для каждой такой зоны показаны общее количество предложений, занимаемая ими суммарная площадь и средняя цена входящих в нее промышленных земельных участков.

Можно отметить некоторые изменения, происшедшие по сравнению с предыдущим периодом (1 квартал 2010 г.).

Так, появилась новая промышленная зона в районе пересечения Киевского и Волхонского шоссе, общей площадью 219 га, в которую входят 33 земельных участка.

Общая ценовая зона "Парнас-Парголово" во 2-м квартале была снова разделена на 2 разные зоны. Причиной этого разделения послужило то, что в зоне Парнас цены на участки продолжили снижаться, а в зоне Парголово цены, наоборот, не только не снизились, но и слегка выросли.

Также снова была выделена зона КАД-Новосаратовка (группа участков, лежащая внутри КАД), тесно прилегающая к зоне Янино, но заметно отличающаяся от нее по цене.

Что касается картины цен на производственные комплексы, то цены на них зависят не только от локации или наличия инженерной обеспеченности, но и от количества и стоимости входящих в их состав цехов, зданий, сооружений и т.п. Поэтому говорить о каком-либо ценовом распределении здесь не имеет смысла.

5. Динамика цен предложений

На Диаграмме 4 приведена поквартальная динамика средних цен промышленных участков для некоторых выделенных на Карте 3 зон.

Как можно видеть из этой диаграммы, средние цены предложений на земельные участки промышленного назначения за 2 квартал 2010 снизились незначительно (исключение составила зона "Парнас", где снижение связано с разделением бывшей зоны "Парнас-Парголово" на две разные зоны "Парнас" и "Парголово").

Таким образом, можно говорить о том, что снижение цен если не прекратилось, то, по крайней мере, сильно замедлилось.

Кроме того, нужно подчеркнуть, что во 2 квартале 2010 года стало наблюдаться повышение интереса к промышленным землям и объектам, активность покупателей увеличилась и, хотя количество заключенных сделок по-прежнему очень мало, все-таки можно сказать, что рынок, наконец, оживился.

Опубликован обзор рынка промышленной земли и производственных комплексов в СПб за 1 полугодие 2011 г.

© 2006-2012 Авторские права на данные материалы и оформление принадлежат ООО "ПЕТЕРЛЭНД". При использовании материалов ссылка на компанию "ПЕТЕРЛЭНД" обязательна, для Интернет-изданий обязательна гиперссылка на сайт www.peterland.info