РЫНОК ПРОМЫШЛЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ:  3 КВАРТАЛ 2009 Г.

Объект исследования

Рассматривались земельные участки промышленной категории и участки категории земель поселений с разрешенным использованием под производственно-складские цели. Рассматривались также участки сельскохозяйственной категории, перевод которых в земли промышленного использования практически предрешен (т.е. в том или ином виде проведено зонирование территории, на которой расположены такие участки, либо имеются другие регламентирующие документы, определяющие перевод таких участков).

Использованные источники

При построении картины рынка промышленных участков использовались собственная база данных компании PETERLAND, материалы специализированных печатных изданий («Коммерческая недвижимость», «БН», «Деловой Петербург», «Пригород» и др.), материалы риэлтерских и консалтинговых компаний, опубликованные в СМИ или размещенные в Интернете, и данные из частных источников. Общее число использованных источников – 115. Результаты проведенного исследования представлены ниже на картах и диаграммах.

Исходные данные

Количество рассмотренных предложений за 3 квартал 2009 г. составило около 500 объектов:

число земельных участков	–    409   (77%)
число производственных комплексов	–    119   (23%)

Общая площадь рассмотренных земельных участков составила 6094 га.

1. Территориальное распределение

На Карте 1 представлено территориальное распределение рассмотренных объектов.

Основное количество предлагаемых объектов (более 90%) расположено вблизи Санкт-Петербурга и его пригородах: до объездной трассы А-120, на расстоянии 25-30 км от КАД.

Как видно из представленной Карты 1, участки группируются в несколько зон, каждая из которых характеризуется определенной ценовой однородностью и расположением вдоль основных транспортных магистралей и выездов из Санкт-Петербурга. Самое большое число промышленных участков – около 100, расположено в зоне Восточный сегмент КАД – Янино – Мурманское шоссе.

2. Распределение по размерам (площадям) участков

Общая площадь рассмотренных земельных участков составляет 6094 га.
На Диаграмме 1 представлено распределение предлагаемых промышленных участков по размерам.

Как можно видеть, наибольшее количество предложений составляют участки площадью до 5 га – 59%. Крупные участки, площадью более 10 га, составляют 24% предложений.

Соотношение количества участков в группе и суммарной занимаемой ими площади представлено на Диаграмме 2.

Как можно видеть, наибольшая группа предложений – участки размером до 5 га (59% от всего количества предложений) занимает наименьшую площадь – 488 га (8% от суммарной площади участков). Основную же площадь – 4388 га (72% от суммарной площади), занимают крупные земельные массивы размером более 25 га, число которых невелико – 12% от всего количества предложений.

3. Обеспеченность инженерными коммуникациями

Едва ли не самым важным моментом при выборе участка промышленного назначения является наличие инженерных коммуникаций или возможность их подключения. Как показало наше исследование, полностью обеспеченных коммуникациями площадок предлагается не много – 6% от общего числа предложений, но 16% участков также могут считаться пригодными для использования (на них проведены согласования и/или получены ТУ). В основной же массе предложений (78%) участки являются слабо разработанными либо вовсе нетронутыми полями.

4. Ценовое распределение

Как видно из представленной выше Карты 1, участки группируются в несколько зон, каждая из которых характеризуется определенной ценовой однородностью и расположением вдоль основных транспортных магистралей и выездов из Санкт-Петербурга. На Карте 2 эти зоны выделены цветовыми пятнами, и для каждой такой зоны показаны общее количество предложений и средняя цена входящих в нее промышленных земельных участков.

При построении ценовой картины рынка все цены предложений пересчитывались в доллары США по курсу 32 руб. за $1 (средний курс за 3 квартал 2009 г.).

Можно отметить, что по сравнению с предыдущими кварталами (4 кв. 2008 и 1-2 кв. 2009) зоны Парголово и Парнас сравнялись по средней цене и теперь фактически представляют одну зону.

5. Динамика цен предложений

На Диаграмме 4 приведена поквартальная динамика средних цен в выделенных на Карте 2 ценовых зонах.

Как можно видеть из этой диаграммы, падение цен предложений с конца прошлого года (т.е. с начала кризиса) продолжилось – средние цены снизились на 15-30% (за исключением зон Шушары и Федоровское), хотя можно было бы ожидать и большего падения.

Количество заключенных сделок по покупке участков или производственных объектов с начала кризиса по-прежнему очень мало – рынок замер и находится в ожидании. Хотя интерес к промышленным землям и объектам сохраняется высоким.

Опубликован обзор рынка промышленной земли и производственных комплексов в СПб за 1 полугодие 2011 г.